在西班牙，房地产中介的佣金问题一直是租房市场中的重要话题。在2023年之前，租户和房东都可能被要求支付中介费，而租户往往需要承担大部分费用。这种情况下，租户不仅要支付相当于一个月租金的中介费，还需要额外支付一到两个月的押金以及首月租金。最终，这些费用可能累积到相当于三到四个月的租金，对租房者造成了巨大的经济负担。
注意：在西班牙的几个核心城市中，3-4个月的租金对应4k-8k欧元。西班牙最基础生活费用标准为600欧/月，您可以自行换算所代表的成本。
新法规的实施
2023年5月，新的住房法生效，明确规定中介佣金应由房东支付，因为他们是雇佣中介的人。
这一新法对1994年的《城市租赁法》进行了修改，明确规定：“房地产管理和合同签订的费用应由房东承担。”租户无需再支付中介管理、寻找租客和签订合同的费用，也无需承担律师和公证人的费用。这是一件好事，但是具体的执行存在风险！
潜在问题和规避风险
然而，由于代理商长期以来一直惯于收取租户的费用，他们可能试图继续要求租户私下支付。
从业律师亚历杭德罗·富恩特斯-洛霍表示，某些代理商可能会绕过法规，企图让租户支付费用。然而，租户如果同意支付这类费用，实际上将无法得到法律的保护。
在这个情况下，最好的办法是应该说明法规对当事人的保护，避免交付更多的费用。最主要原因在于，很可能房租已经将这部分费用加入了，所以避免中介“两头吃”还是非常有必要的！在这里还是要说一句，华人中介通常也会像租户收取这个费用，基于惯性很多人选择了妥协。 最主要的原因在于：本地租房需要提供工资单，很少新移民会有本地收入，所以造成选择面比较窄不得不顺从。
那么什么是例外情况呢？
尽管新法律旨在保护租户的利益，租赁谈判机构（ANA）表示，在一些特殊情况下，代理商可以合法将费用转嫁给租户。这种情况通常发生在提供直接受益于租户的额外服务时，例如租赁结束时的清洁、租赁期内的维修服务或合同期内的法律服务等。这些费用只能在合同签订后收取。
此外，四种租赁类型被排除在新的住房法规之外，因为它们并非普通的居住租赁。这些例外情况包括：
- 旅游住宿
- 商业或办公空间的租赁
- 季节性租赁
- 豪宅租赁：面积超过300平方米或租金超过全国基本工资5.5倍的房产
总结，新的住房法规定，房地产中介的管理和合同费用应由房东支付。这一政策变革减轻了租户的经济负担，并保障了他们的合法权益。然而，租户应保持警惕，以免被代理商要求支付不必要的费用。
同时，对于提供直接受益于租户的额外服务或四种特殊类型的租赁情况，代理商仍可合法收取费用。
希望朋友们了解这些规则将帮助租户更好地保护自己的权利。
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